樓頂違建：多頭管理下的“一意孤行”
繼北京“最牛違建”曝光后，全國各地的違建紛紛見諸報端：蘇州的空中“園林”、深圳的空中“廟宇”、湖南衡陽的空中“別墅群”……專家認為，層出不窮的樓頂違建，拆除只是個開始，其深層次原因，需要更多的思量。
公地私用，違建易
據(jù)了解，北京全市違建面積已達2000多萬平方米，基本集中在中心城區(qū)，大體相當(dāng)于去年全市商品房總竣工面積，目前已拆除624萬平方米、9300多處。
“嚴格來講，違章建筑不是一個法定概念。”北京市浩東律師事務(wù)所律師張春杰告訴記者，“根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者未按照該證規(guī)定進行建設(shè)的，均是違法行為，所建均為違章建筑�！�
張春杰介紹，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分等屬于業(yè)主共有。但是地下室、樓頂、樓層過道等公共位置往往成為“公地私用”的重災(zāi)區(qū)。
深圳房地產(chǎn)律師劉子孺表示，樓頂是公共均攤的部分，歸全體業(yè)主所有。但現(xiàn)實情況是，開發(fā)商多以贈予的方式將樓頂交由頂層住戶使用，這就難免會讓頂層住戶產(chǎn)生“我的地盤我做主”的認知錯覺。
“但是從法律角度上，頂層并不屬于開發(fā)商所有，這樣的承諾沒有任何法律效力�！眲⒆尤嬲f，“如果開發(fā)商給過頂層業(yè)主相應(yīng)的承諾，在樓頂出現(xiàn)違建時，業(yè)主可以向開發(fā)商要求索賠�！�
劉子孺告訴記者，頂層住戶如果想要進行房頂改造，一個合法的流程是，做好規(guī)劃，報建審批，消防等部門批準(zhǔn)，經(jīng)全體業(yè)主同意后，在不妨礙樓層安全的情況下，才可以進行施工改造。
北京“最牛違建”的屋主所在的人濟山莊北京普瑞物業(yè)管理有限公司提供的材料顯示，業(yè)主張必清的陽光房包含在房產(chǎn)面積內(nèi)，物業(yè)公司同意其進行陽光房裝修，包括使用輕體材料對局部屋面進行假山裝飾和用草炭土進行草坪綠化。劉子孺認為：“如果只是征得物業(yè)的同意，是沒有任何意義的。”張春杰也認為，物業(yè)公司不是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批部門，只是物業(yè)同意是遠遠不夠的。
聯(lián)合執(zhí)法，拆違難
針對違建之風(fēng)，日前，北京市進一步明確了居住區(qū)違法建設(shè)查處和拆除的五大步驟，包括聯(lián)合認定、凍結(jié)房產(chǎn)、約談教育、媒體曝光、強制拆除。在這五個步驟中，一處違建從發(fā)現(xiàn)到拆除，就涉及城管執(zhí)法、規(guī)劃、住建、國土等多個政府部門。
“多頭管理造成的后果就是其中一個環(huán)節(jié)拖延，整個拆違工作就停滯，此外發(fā)現(xiàn)違建之后，誰該管、誰能管，以及分段管理也導(dǎo)致責(zé)權(quán)不明�！敝袊缈圃悍▽W(xué)副研究院支振鋒稱。他表示，如何整合拆違力量，明確監(jiān)管責(zé)任是解決當(dāng)前“拆違難”的一道必答題。
北京“最牛違建”從2007年施工開始，就有鄰居不斷投訴，城管部門多次意欲入室調(diào)查，但張必清均以在外地出差為由，一直不予配合，造成認定違建時間長。而深圳南山區(qū)沙河街道執(zhí)法隊接到關(guān)于空中“廟宇”的投訴后，先后6次與管理處人員前往現(xiàn)場調(diào)查核實，并下發(fā)協(xié)助調(diào)查通知書，由于相關(guān)業(yè)主不配合，一直無法進入現(xiàn)場。深圳執(zhí)法部門遭遇如此尷尬處境，幾乎就是之前北京“最牛違建”的翻版。
劉子孺告訴記者，對城中村的違建認定比較快速，但是對于小區(qū)內(nèi)的違建，因為所有的流程都要走到，每一個流程會耗費較長時間，所以整個認定時間就比較長。張春杰認為，認定還是比較容易的，除歷史比較早的建設(shè)外，建設(shè)方如果不能出具合法的依據(jù)，如《建設(shè)項目選址意見書》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和相應(yīng)的臨時規(guī)劃許可證等規(guī)劃許可證件》等，基本可以認定屬于違章建筑。
張春杰告訴記者：“相對于認定而言，違章建筑的拆除更難，當(dāng)然可能有技術(shù)原因，但也確實存在有關(guān)部門不積極依法執(zhí)法、有人阻撓執(zhí)法等行為。執(zhí)法不公是對違法者的放縱，是對守法者的不公平�！�
“從認定違建到拆除違建，整個過程真正的困難其實不多，最關(guān)鍵的是各個部門聯(lián)動起來，盡快完成各項工作�！眲⒆尤姹硎�。
